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Remedios contra la ejecución hipotecaria

Las ejecuciones hipotecarias han cobrado lamentable actualidad. Un significativo porcentaje de los asuntos distribuidos por el turno de oficio son ejecuciones hipotecarias. Los demandados preguntan qué hacer. Y pocas son las soluciones que podemos ofrecer.

El procedimiento de ejecución hipotecaria es un procedimiento expeditivo y rápido -de ejecución-. Para el lector que no esté familiarizado con la terminología procesal podemos decir que, en general, todo juicio tiene dos partes: una declarativa, donde el juez conoce el fondo del asunto, se practican las pruebas admitidas, se declara quién tiene derecho y, en su caso, se condena a pagar una suma o a realizar un prestación de hacer o a abstenerse de llevarla a cabo o, por el contrario, se dicta sentencia absolutoria. Obtenida así una resolución, la parte condenada puede avenirse a cumplir voluntariamente lo determinado en la resolución o no hacerlo; en cuyo caso se inicia una segunda fase, donde el vencedor pide al juez la ejecución forzosa.

Puesto que la hipoteca se constituye en escritura pública (un título ejecutivo), la ley procesal permite iniciar la segunda parte del procedimiento -el de ejecución- directamente. En este procedimiento las posibilidades de oposición -y de defensa- se reducen significativamente, pues se parte de la certeza del contrato de préstamo y de la deuda. Las posibilidades de oposición se encuentran taxativamente esteblecidas en la Ley de enjuiciamiento. Son las siguientes:

  1. Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.
  1. Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. Para ello el ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante. No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

Como puede apreciarse las posibilidades de oposición son mínimas. Ni siquiera probar el pago íntegro del préstamo, la nulidad del título o cualquier otra circunstancia semejante serviría para suspender el procedimiento de ejecución. Imagínense el improbable caso de que el banco luego de recibir la totalidad del importe del préstamo se niega a otorgar escritura de cancelación de la hipoteca. ¿Qué podría hacer el deudor?

Para hacer valer todas estas cuestiones el deudor, el tercer poseedor y cualquier interesado deberán iniciar el procedimiento declarativo que corresponda que correrá paralelo al procedimiento de ejecución. La Ley de Enjuiciamiento enumera, en lista no cerrada, alguno de los supuestos que pueden dar lugar al inicio de dicho procedimiento ordinario: “cualquier reclamación (…) incluso las que versen sobre nulidad del título o sobre el vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio que corresponda” (art. 698.1 LEC).

El inicio de dicho proceso no conllevará el efecto de suspender ni entorpecer el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin embargo cabe la posibilidad, expresamente contemplada en la Ley, de que en el procedimiento así iniciado pueda solictarse el aseguramiento de la efectividad de la sentencia que pudiera recaer con retención del todo o de una parte de la cantidad que, por el paralelo procedimiento de ejecución hipotecaria se exija al deudor. El tribunal podrá acceder a esta solicitud, decretando la retención, si en vista de los documentos que se presenten, estima bastantes las razones que se aleguen. Obviamente, si se está alegando que se ha pagado todo o parte del crédito, entre esos documentos deberán incluirse los correspondientes resguardos de abono.

Si quien pidiese la retención careciere de solvencia notoria y suficiente, el tribunal deberá exigirle previa y bastante garantía para responder de los intereses de demora y del resarcimiento de cualesquiera otros daños y perjuicios que puedan ocasionarse al acreedor. Lo que en ocasiones puede resultar un obstáculo insalvable habida cuenta de que el deudor hipotecario puede encontrarse en precaria situación económica.

La retención acordada se alzará en cualquier momento si el acreedor hipotecario afianza a satisfacción del tribunal la cantidad que estuviere mandada retener.

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